Stockwerkeigentümerversammlung 2026: Vollmachten, Beschlussfähigkeit und wichtige Rechte der Eigentümer
Aktualisiert: 25. Juni
Wann ist eine Stockwerkeigentümerversammlung beschlussfähig? Wer darf sich vertreten lassen? Erfahren Sie, welche Rechte und Pflichten Stockwerkeigentümer in der Schweiz 2026 kennen sollten.
Die Stockwerkeigentümerversammlung: Das wichtigste Organ der Gemeinschaft
Die jährliche Stockwerkeigentümerversammlung ist für jede Stockwerkeigentümergemeinschaft ein zentraler Termin. Hier werden Entscheidungen getroffen, die den Werterhalt, die Finanzierung und die zukünftige Entwicklung einer Liegenschaft betreffen. Von Unterhaltsarbeiten über Renovationen bis hin zu Budget- und Verwaltungsfragen werden wichtige Beschlüsse gemeinsam gefasst.
Doch was geschieht, wenn ein Eigentümer verhindert ist? Kann er sich vertreten lassen? Und wann ist eine Versammlung überhaupt beschlussfähig?
Vertretung durch Vollmacht – was gilt 2026?
Gemäss Schweizer Stockwerkeigentumsrecht haben alle Eigentümer das Recht, an der Versammlung teilzunehmen und ihre Interessen einzubringen. Eine persönliche Anwesenheit ist jedoch nicht zwingend erforderlich.
Wer an der Versammlung verhindert ist, kann sein Stimmrecht mittels Vollmacht an eine andere Person übertragen. Dies kann ein Familienmitglied, ein anderer Stockwerkeigentümer oder auch eine externe Vertrauensperson sein.
Wichtige Punkte:
Die Vollmacht sollte aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen.
Die bevollmächtigte Person muss die Vollmacht an der Versammlung vorweisen können.
Das Reglement der Gemeinschaft kann gewisse Einschränkungen vorsehen.
Ein vollständiger Ausschluss von Vertretungen ist jedoch grundsätzlich nicht zulässig.
Gerade in grösseren Überbauungen sorgt die Möglichkeit der Vertretung dafür, dass wichtige Entscheidungen trotz Abwesenheiten getroffen werden können.
Das Stimmrecht im Stockwerkeigentum
Grundsätzlich gilt in der Schweiz das sogenannte Kopfstimmenprinzip. Jeder Eigentümer verfügt über eine Stimme.
Besonderheiten ergeben sich jedoch bei:
Miteigentum
Gehört eine Einheit mehreren Personen, steht ihnen gemeinsam nur eine Stimme zu.
Mehrere Einheiten im gleichen Gebäude
Besitzt eine Person mehrere Wohnungen oder Einstellhallenplätze, verfügt sie grundsätzlich ebenfalls nur über eine Stimme. Das Reglement kann jedoch abweichende Regelungen vorsehen und beispielsweise ein Stimmrecht pro Einheit festlegen.
Daher lohnt sich ein Blick in das jeweilige Stockwerkeigentümer-Reglement.
Wann ist eine Versammlung beschlussfähig?
Beschlüsse können nur gefasst werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Eine erste Versammlung ist beschlussfähig, wenn:
mindestens die Hälfte der Eigentümer anwesend oder vertreten ist,
gleichzeitig mindestens die Hälfte der Wertquoten vertreten wird,
mindestens zwei Eigentümer teilnehmen oder vertreten sind.
Bei einer ungeraden Anzahl Eigentümer bedeutet dies in der Praxis häufig, dass mehr als die mathematische Hälfte anwesend sein muss.
Zweite Versammlung
Wird die notwendige Präsenz nicht erreicht, muss eine zweite Versammlung einberufen werden.
Diese darf frühestens zehn Tage nach dem ersten Termin stattfinden.
Die Anforderungen sind dann tiefer:
mindestens ein Drittel der Eigentümer muss anwesend oder vertreten sein,
mindestens zwei Eigentümer müssen teilnehmen,
die Wertquoten spielen keine Rolle mehr.
Dadurch bleibt die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft gewährleistet.
Ordnungsgemässe Einladung als Voraussetzung
Damit Beschlüsse rechtlich Bestand haben, genügt die Anwesenheit allein nicht.
Die Verwaltung muss die Eigentümer rechtzeitig einladen und die Traktanden klar kommunizieren.
In der Praxis gelten folgende Empfehlungen:
Einladung mindestens zehn Tage vor der Versammlung
vollständige Traktandenliste
Bereitstellung relevanter Unterlagen im Voraus
transparente Kommunikation von Anträgen und Offerten
Über nicht traktandierte Geschäfte können grundsätzlich keine verbindlichen Beschlüsse gefasst werden.
Digitalisierung verändert die Stockwerkeigentümerversammlung
Immer mehr Gemeinschaften setzen heute auf digitale Hilfsmittel.
2026 gehören folgende Instrumente zunehmend zum Standard:
elektronische Dokumentenablagen
digitale Einladungen
Online-Abstimmungen bei Reglementsgrundlage
hybride Eigentümerversammlungen mit physischer und digitaler Teilnahme
Dadurch wird die Beteiligung erleichtert und die Organisation effizienter gestaltet.
Fazit
Eine funktionierende Stockwerkeigentümergemeinschaft lebt von aktiver Mitwirkung ihrer Mitglieder. Wer verhindert ist, sollte sein Stimmrecht mittels Vollmacht wahrnehmen lassen. Gleichzeitig müssen Verwaltung und Vorsitz dafür sorgen, dass Einladungen korrekt erfolgen und die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Beschlussfassung erfüllt sind.
Eine professionelle Verwaltung hilft dabei, rechtliche Risiken zu minimieren und eine effiziente Entscheidungsfindung sicherzustellen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich persönlich an der Stockwerkeigentümerversammlung teilnehmen?
Nein. Sie können eine andere Person schriftlich bevollmächtigen.
Darf jede Person als Vertreter auftreten?
Grundsätzlich ja, sofern das Reglement keine zulässigen Einschränkungen vorsieht.
Was passiert bei fehlender Beschlussfähigkeit?
Die Verwaltung muss eine zweite Versammlung einberufen, für die tiefere Anforderungen gelten.
Können Beschlüsse angefochten werden?
Ja. Fehler bei Einladung, Traktandierung oder Beschlussfassung können unter Umständen zur Anfechtung führen.
Sind Online-Versammlungen zulässig?
Sofern Reglement und organisatorische Voraussetzungen dies erlauben, gewinnen digitale und hybride Versammlungen zunehmend an Bedeutung.
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